Ответы экспертов
Конарева Олеся Викторовна
Юрист, специалист по вопросам ЖКХ
Вопрос
входит ли в плату содержание жилья уборка подъездов? если входит а подъезды не убирались а люди платили деньги можно ли подать на компанию в суд на возмещение материального и т.д. ущерба?
Ответ
Здравствуйте Александр.
Действительно, в плату за содержание жилья отнесено санитарное содержание - уборку мест общего пользования, в том числе подъездов. В соответствии с пунктом 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ 13 августа 2006 г. № 491, содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования. В соответствии с пунктом 1.8. Правил и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, (утв. постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170), техническая эксплуатация жилищного фонда включает в себя в том числе санитарное содержание - уборку мест общего пользования.
В свою очередь, требования и нормативы по содержанию и обслуживанию жилого фонда определены Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27 сентября 2003 года №170, которые зарегистрированы в Министерстве юстиции РФ 15 октября 2003 года за №5176, опубликованы в «Российской газете» от 23 октября 2003 года №214 и являются обязательными для исполнения управляющими организациями.
В силу требований статьи 156 Жилищного кодекса РФ плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.
Пункт 10 «Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме» утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 года №491 предусматривает, что общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно- эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем: соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц; постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме.
С принятием постановления Правительства РФ от 03.04.2013 № 290 "О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения», за управляющими компаниями закреплена обязанность по уборке мест общего пользования (тамбуров, холлов, коридоров, галерей, лифтовых площадок и лифтовых холлов и кабин, лестничных площадок и маршей, пандусов и так далее), от выполнения которой те не вправе отказаться.
Таким образом, управляющая организация обязана содержать общее имущество собственников в надлежащем состоянии.
В случае неисполнения управляющей организацией обязанности по содержанию общего имущества собственников МКД (в том числе не выполнение обязанности по проведению уборки подъездов) Вы вправе направить жалобу на ненадлежащую работу управляющей компании в Главное управление «Государственная жилищная инспекция Челябинской области» или ее территориальное подразделение (г. Челябинск, ул. Энгельса, д. 43, электронный адрес для обращений:
http://www.gzhi74.ru/InternetReception
По результатам проведенной органами государственной жилищной инспекции проверки будет принято мотивированное решение, о котором Вас известят в письменном виде, а в случае выявления нарушений требований жилищного законодательства виновным лицам будет выдано предписание об устранении нарушений.
Кроме этого, Вы вправе потребовать с управляющей организации проведения перерасчета за не оказанные услуги по уборке подъезда, а в случае бездействия или получения отказа Вы вправе обратиться в суд с требованиями обязать управляющую многоквартирным домом организацию производить уборку подъездов, произвести перерасчет платы за не оказанную услугу по уборке подъездов за требуемый период, а также взыскать компенсацию морального вреда.
В качестве примера приведу ссылку из сети Интернет на один из опубликованных судебных актов, по которому на управляющую компанию возложена обязанность в пользу одного из собственников МКД производить уборку подъездов, произвести перерасчет платы за не оказанную услугу, а также взыскана компенсация морального вреда:
http://www.uloblsud.ru/index.php?option=com_content&task=view&id=192&Itemid=63&idCard=33956
Действительно, в плату за содержание жилья отнесено санитарное содержание - уборку мест общего пользования, в том числе подъездов. В соответствии с пунктом 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ 13 августа 2006 г. № 491, содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования. В соответствии с пунктом 1.8. Правил и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, (утв. постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170), техническая эксплуатация жилищного фонда включает в себя в том числе санитарное содержание - уборку мест общего пользования.
В свою очередь, требования и нормативы по содержанию и обслуживанию жилого фонда определены Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27 сентября 2003 года №170, которые зарегистрированы в Министерстве юстиции РФ 15 октября 2003 года за №5176, опубликованы в «Российской газете» от 23 октября 2003 года №214 и являются обязательными для исполнения управляющими организациями.
В силу требований статьи 156 Жилищного кодекса РФ плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.
Пункт 10 «Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме» утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 года №491 предусматривает, что общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно- эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем: соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц; постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме.
С принятием постановления Правительства РФ от 03.04.2013 № 290 "О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения», за управляющими компаниями закреплена обязанность по уборке мест общего пользования (тамбуров, холлов, коридоров, галерей, лифтовых площадок и лифтовых холлов и кабин, лестничных площадок и маршей, пандусов и так далее), от выполнения которой те не вправе отказаться.
Таким образом, управляющая организация обязана содержать общее имущество собственников в надлежащем состоянии.
В случае неисполнения управляющей организацией обязанности по содержанию общего имущества собственников МКД (в том числе не выполнение обязанности по проведению уборки подъездов) Вы вправе направить жалобу на ненадлежащую работу управляющей компании в Главное управление «Государственная жилищная инспекция Челябинской области» или ее территориальное подразделение (г. Челябинск, ул. Энгельса, д. 43, электронный адрес для обращений:
http://www.gzhi74.ru/InternetReception
По результатам проведенной органами государственной жилищной инспекции проверки будет принято мотивированное решение, о котором Вас известят в письменном виде, а в случае выявления нарушений требований жилищного законодательства виновным лицам будет выдано предписание об устранении нарушений.
Кроме этого, Вы вправе потребовать с управляющей организации проведения перерасчета за не оказанные услуги по уборке подъезда, а в случае бездействия или получения отказа Вы вправе обратиться в суд с требованиями обязать управляющую многоквартирным домом организацию производить уборку подъездов, произвести перерасчет платы за не оказанную услугу по уборке подъездов за требуемый период, а также взыскать компенсацию морального вреда.
В качестве примера приведу ссылку из сети Интернет на один из опубликованных судебных актов, по которому на управляющую компанию возложена обязанность в пользу одного из собственников МКД производить уборку подъездов, произвести перерасчет платы за не оказанную услугу, а также взыскана компенсация морального вреда:
http://www.uloblsud.ru/index.php?option=com_content&task=view&id=192&Itemid=63&idCard=33956
Вопрос
Здравствуйте Артем. Я проживаю на Северо -Западе во 2 квартале. По нашему стояку на протяжение многих лет не работают полотенцесушители. Обратился с заявлением в ООО"ЖЭУ 4" .Они не против проведения работ по восстановления работы полотнцесушителя, но против один из жильцов, т.к. он проделал ремонт в ванной комнате (срезав все лишнее с его слов) и не хочет в принципе его восстанавливать.
Ответ
Здравствуйте Александр.
В случае, если выявлено, что полотенцесушитель по стояку перестал работать по вине кого-либо из соседей (например, в результате самовольных действий по реконструкции или демонтажу существующей инженерной системы дома), то такие действия являются незаконными, нарушающими права и законные интересы остальных соседей, так как стояки отопления относятся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме. Такие соседи самовольно и незаконно препятствуют передаче теплоносителя по системе теплоснабжения, т.е. препятствует доставке тепловой энергии в квартиры соседей.
Пунктом 6 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491, установлено, что в состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.
Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные Постановлением Госстроя Российской Федерации от 27 сентября 2003 года N 170, устанавливают, что переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускаются (пункт 1.7.2).
Согласно подпункту "в" пункта 35 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 06 мая 2011 года N 354, потребитель не вправе самовольно демонтировать или отключать обогревающие элементы, предусмотренные проектной и (или) технической документацией на многоквартирный или жилой дом.
С учетом приведенных норм собственник или наниматель жилого помещения в многоквартирном доме не вправе без разрешительных документов самостоятельно осуществлять отключение квартиры от инженерных систем обслуживающих жилой дом.
В данном случае, Вы вправе обратится в органы государственного жилищного надзора с просьбой принять меры к владельцу квартиры, который самовольно перекрыл отопление. Для этого необходимо направить жалобу в Главное управление «Государственная жилищная инспекция Челябинской области» ( г. Челябинск, ул. Энгельса, д. 43, электронный адрес для обращений:
http://www.gzhi74.ru/InternetReception
По результатам проведенной органами государственной жилищной инспекции проверки будет принято мотивированное решение, о котором Вас известят в письменном виде, а в случае выявления нарушений требований жилищного законодательства виновным лицам будет выдано предписание об устранении нарушений, также данные лица могут быть привлечены к установленной законом ответственности.
В дальнейшем, с учетом полученных документов, возможно будет рассмотреть вопрос о понуждении в судебном порядке владельца квартиры, который произвел незаконную реконструкцию инженерной системы многоквартирного дома, к приведению реконструированного им помещения в первоначальное состояние.
В случае, если выявлено, что полотенцесушитель по стояку перестал работать по вине кого-либо из соседей (например, в результате самовольных действий по реконструкции или демонтажу существующей инженерной системы дома), то такие действия являются незаконными, нарушающими права и законные интересы остальных соседей, так как стояки отопления относятся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме. Такие соседи самовольно и незаконно препятствуют передаче теплоносителя по системе теплоснабжения, т.е. препятствует доставке тепловой энергии в квартиры соседей.
Пунктом 6 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491, установлено, что в состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.
Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные Постановлением Госстроя Российской Федерации от 27 сентября 2003 года N 170, устанавливают, что переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускаются (пункт 1.7.2).
Согласно подпункту "в" пункта 35 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 06 мая 2011 года N 354, потребитель не вправе самовольно демонтировать или отключать обогревающие элементы, предусмотренные проектной и (или) технической документацией на многоквартирный или жилой дом.
С учетом приведенных норм собственник или наниматель жилого помещения в многоквартирном доме не вправе без разрешительных документов самостоятельно осуществлять отключение квартиры от инженерных систем обслуживающих жилой дом.
В данном случае, Вы вправе обратится в органы государственного жилищного надзора с просьбой принять меры к владельцу квартиры, который самовольно перекрыл отопление. Для этого необходимо направить жалобу в Главное управление «Государственная жилищная инспекция Челябинской области» ( г. Челябинск, ул. Энгельса, д. 43, электронный адрес для обращений:
http://www.gzhi74.ru/InternetReception
По результатам проведенной органами государственной жилищной инспекции проверки будет принято мотивированное решение, о котором Вас известят в письменном виде, а в случае выявления нарушений требований жилищного законодательства виновным лицам будет выдано предписание об устранении нарушений, также данные лица могут быть привлечены к установленной законом ответственности.
В дальнейшем, с учетом полученных документов, возможно будет рассмотреть вопрос о понуждении в судебном порядке владельца квартиры, который произвел незаконную реконструкцию инженерной системы многоквартирного дома, к приведению реконструированного им помещения в первоначальное состояние.
Вопрос
Здравствуйте Радион.
В данном случае необходимо понимать, кто является собственником (владельцем) канализационных сетей в том месте где произошла авария, поскольку именно собственник несет бремя содержания своего имущества (в том числе обязанность по осуществлению ремонта), а также необходимо учитывать условия заключенного с Вами договора на водоотведения. Так, в тексте указанного договора могут быть определены границы эксплуатационной ответственности на сетях канализации, лицо ответственное за содержание, обслуживание и ремонт этих сетей и т.д.
Таким образом, исходя из установленных обстоятельств и анализа положений договора можно будет говорить об обязанности конкретного лица осуществить ремонт сетей водоотведения.
Добрый день!Проблема следующего характера,у меня произошла авария на водоотведение от фундамента дома до первого колодца,договор на предоставление коммунальных услуг заключен с Челябинской областной спецшколой,которая не является управляющей компанией,деньги за водоотведение ежемесячно высчитывают,делать отказываются,говорят,что так как мы это здание выкупили и с нас не взымают оплату за ремонт и обслуживание, то это наши проблемы.Правы ли они и как нам быть.
С уважением Радион.
Ответ
С уважением Радион.
Здравствуйте Радион.
В данном случае необходимо понимать, кто является собственником (владельцем) канализационных сетей в том месте где произошла авария, поскольку именно собственник несет бремя содержания своего имущества (в том числе обязанность по осуществлению ремонта), а также необходимо учитывать условия заключенного с Вами договора на водоотведения. Так, в тексте указанного договора могут быть определены границы эксплуатационной ответственности на сетях канализации, лицо ответственное за содержание, обслуживание и ремонт этих сетей и т.д.
Таким образом, исходя из установленных обстоятельств и анализа положений договора можно будет говорить об обязанности конкретного лица осуществить ремонт сетей водоотведения.
Вопрос
Ув. Артем Александрович!
В 2012 г. установили ОДПУ на отопление и ГВС ( общий), разрешение на установку и использование такого прибора для расчетов ОДН имелось. В процессе эксплуатации выяснилось , что погрешность такого ОДПУ в отопительный период значительно возрастает; если без отопления в ночные часы расхода воды нет совсем или незначительный(до 10 л),то в отопительный период - расход в ночные часы 100-250 л. . Представители фирмы , обслуживающей ОДПУ, уверяют, что погрешность в пределах нормы ( 4%- по 2%на входе и на выходе) и предлагают установить ещё один прибор - на Г ВС отдельно , что по стоимости еще 50% от первого ОДПУ. Вместо экономии мы получили сплошные перерасходы. Если мы не установим дополнительный ОДПУ - можем ли мы не платить за ОДН по ГВС ?
Ответ
В 2012 г. установили ОДПУ на отопление и ГВС ( общий), разрешение на установку и использование такого прибора для расчетов ОДН имелось. В процессе эксплуатации выяснилось , что погрешность такого ОДПУ в отопительный период значительно возрастает; если без отопления в ночные часы расхода воды нет совсем или незначительный(до 10 л),то в отопительный период - расход в ночные часы 100-250 л. . Представители фирмы , обслуживающей ОДПУ, уверяют, что погрешность в пределах нормы ( 4%- по 2%на входе и на выходе) и предлагают установить ещё один прибор - на Г ВС отдельно , что по стоимости еще 50% от первого ОДПУ. Вместо экономии мы получили сплошные перерасходы. Если мы не установим дополнительный ОДПУ - можем ли мы не платить за ОДН по ГВС ?
Здравствуйте Елена Александровна.
В соответствии с действующим законодательством собственники и наниматели помещений в многоквартирном жилом доме должны оплачивать весь объем коммунальных ресурсов, потребленный в доме, согласно показаниям общедомовых приборов учета, а при отсутствии таковых по нормативам, которые утверждают региональные органы исполнительной власти.
Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354, установлено, что собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах отдельно оплачивают коммунальные услуги, предоставляемые непосредственно в жилом (нежилом) помещении, и отдельно - коммунальные услуги, потребляемые в процессе использования общего имущества в таком доме, т.е. коммунальные услуги на общедомовые нужды.
Для оплаты каждого вида коммунальных услуг на общедомовые нужды установлен свой порядок расчета. Если в доме установлен коллективный (общедомовой) прибор учета коммунальной услуги, то оплата за соответствующую услугу будет рассчитываться исходя из показаний данного прибора. Если же такой прибор не установлен, то в основу расчета будет положен норматив потребления, устанавливаемый региональными властями. Так, размер платы за коммунальную услугу, предоставленную на общедомовые нужды (ОДН) в многоквартирном доме, оборудованном общедомовым прибором учета (ОДПУ), определяется в соответствии с формулой № 12 к «Правилам предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов», утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354.
Как следует из Вашего вопроса, ОДПУ на доме установлен таким образом, что считает и ГВС и отопление вместе, суммарно, не разделяя между собой, следовательно, оплата за предоставляемые услуги выставляется Вам согласно показаниям ОДПУ (о том каким образом и в каком порядке осуществляется начисления за отопление и ГВС Вы вправе запросить в своей УК). Отсутствие ОДПУ на ГВС не является основанием не оплачивать ОДН по ГВС, поскольку в этом случае начисление платы будет осуществляться по установленным нормативам.
В соответствии с действующим законодательством собственники и наниматели помещений в многоквартирном жилом доме должны оплачивать весь объем коммунальных ресурсов, потребленный в доме, согласно показаниям общедомовых приборов учета, а при отсутствии таковых по нормативам, которые утверждают региональные органы исполнительной власти.
Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354, установлено, что собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах отдельно оплачивают коммунальные услуги, предоставляемые непосредственно в жилом (нежилом) помещении, и отдельно - коммунальные услуги, потребляемые в процессе использования общего имущества в таком доме, т.е. коммунальные услуги на общедомовые нужды.
Для оплаты каждого вида коммунальных услуг на общедомовые нужды установлен свой порядок расчета. Если в доме установлен коллективный (общедомовой) прибор учета коммунальной услуги, то оплата за соответствующую услугу будет рассчитываться исходя из показаний данного прибора. Если же такой прибор не установлен, то в основу расчета будет положен норматив потребления, устанавливаемый региональными властями. Так, размер платы за коммунальную услугу, предоставленную на общедомовые нужды (ОДН) в многоквартирном доме, оборудованном общедомовым прибором учета (ОДПУ), определяется в соответствии с формулой № 12 к «Правилам предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов», утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354.
Как следует из Вашего вопроса, ОДПУ на доме установлен таким образом, что считает и ГВС и отопление вместе, суммарно, не разделяя между собой, следовательно, оплата за предоставляемые услуги выставляется Вам согласно показаниям ОДПУ (о том каким образом и в каком порядке осуществляется начисления за отопление и ГВС Вы вправе запросить в своей УК). Отсутствие ОДПУ на ГВС не является основанием не оплачивать ОДН по ГВС, поскольку в этом случае начисление платы будет осуществляться по установленным нормативам.
Вопрос
Артем Александрович, добрый день!
в прошлом году приобрел квартиру в новостройке, и все было хорошо до насупления весенних дождей- начали теч (прилично так) швы на лоджии(швы боковых стен примыкающие к потолку верхнего балкона). Первая заявка в управляющую компанию была сделана в марте месяце, есть акты подтверждающие это, УК процесс затягивала и отправляла к застройщику, обосновывала это тем что дом находится на гарантии. Застройщик после осмотра отказался производить вскрытие и ревизию швов, мотивирую тем что все выполнено по проекту и балкон не является жилым помещением и не герметизация швов не обязательна. В июне со своей стороны произвел замену остекления (с выносом) , протечки продолжались. Опять заявка, опять комиссия УК и застройщика - тут они начали гнуть линию что мы заменили остекление и нарушили проект. после мытраств у заявлений в письменой форме в УК (причем от УК нет ни одного официального ответа) швы в начале сентября нам вскрыли и заново замазали мастикой. Я лично у монтажников взял пол ведра этой же мастики и как порядочный произвел гирметизацию из нутри балкона, с надеждой что вопрос решен. Но не тут то было. Опять осенние дожди- протечки даже сверх мастики. а теперь мой вопрос- явлется ли балкон\\лоджия жилым помещением ? если таковым не явлется то обязана ли УК производить устранение протечек в стыкующих швах (в рамках расхода статиь \"ремонт и обслуживание\") хотя в постановлении госстроя № 170 4.2.4.3. \"Отсутствие или неправильное выполнение сопряжений сливов и гидроизоляционного слоя с конструкциями, потеки на верхней поверхности балконных плит, ослабление крепления и повреждение ограждений балкона и лоджий должны устраняться по мере выявления, не допуская их дальнейшего развития.
Разрушение консольных балок и плит, скалывание опорных площадок под консолями, отслоения, разрушения и обратный уклон (к зданию) пола балконов и лоджий следует устранять при капитальном ремонте по проекту.\" они должны устранять по мере выявления. На сегодняшний момент готовлю жалобу в Ажминистрацию района и жилищную инспекцию области. Правда на моей стороне ?
Ответ
в прошлом году приобрел квартиру в новостройке, и все было хорошо до насупления весенних дождей- начали теч (прилично так) швы на лоджии(швы боковых стен примыкающие к потолку верхнего балкона). Первая заявка в управляющую компанию была сделана в марте месяце, есть акты подтверждающие это, УК процесс затягивала и отправляла к застройщику, обосновывала это тем что дом находится на гарантии. Застройщик после осмотра отказался производить вскрытие и ревизию швов, мотивирую тем что все выполнено по проекту и балкон не является жилым помещением и не герметизация швов не обязательна. В июне со своей стороны произвел замену остекления (с выносом) , протечки продолжались. Опять заявка, опять комиссия УК и застройщика - тут они начали гнуть линию что мы заменили остекление и нарушили проект. после мытраств у заявлений в письменой форме в УК (причем от УК нет ни одного официального ответа) швы в начале сентября нам вскрыли и заново замазали мастикой. Я лично у монтажников взял пол ведра этой же мастики и как порядочный произвел гирметизацию из нутри балкона, с надеждой что вопрос решен. Но не тут то было. Опять осенние дожди- протечки даже сверх мастики. а теперь мой вопрос- явлется ли балкон\\лоджия жилым помещением ? если таковым не явлется то обязана ли УК производить устранение протечек в стыкующих швах (в рамках расхода статиь \"ремонт и обслуживание\") хотя в постановлении госстроя № 170 4.2.4.3. \"Отсутствие или неправильное выполнение сопряжений сливов и гидроизоляционного слоя с конструкциями, потеки на верхней поверхности балконных плит, ослабление крепления и повреждение ограждений балкона и лоджий должны устраняться по мере выявления, не допуская их дальнейшего развития.
Разрушение консольных балок и плит, скалывание опорных площадок под консолями, отслоения, разрушения и обратный уклон (к зданию) пола балконов и лоджий следует устранять при капитальном ремонте по проекту.\" они должны устранять по мере выявления. На сегодняшний момент готовлю жалобу в Ажминистрацию района и жилищную инспекцию области. Правда на моей стороне ?
Здравствуйте Сергей.
Хочется Вас поддержать тем, что правда действительно на Вашей стороне, вот только добиваться ее и защищать в спорах с застройщиком и УК Вам также потребуется собственными силами.
Понятие и виды жилых помещений перечислены в статьях 15 и 16 Жилищного кодекса РФ, согласно которым жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).
К жилым помещениям относятся:
1) жилой дом, часть жилого дома;
2) квартира, часть квартиры;
3) комната.
Таким образом, ни балкон, ни лоджия самостоятельными жилыми помещениями не являются.
По вопросу гарантийного ремонта многоквартирного дома, обязанность осуществления которого в гарантийный срок лежит на застройщике, необходимо пояснить следующее. В соответствии со статьей 7 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока.
Таким образом, если указанные Вами протечки в межапанельных швах дома возникли по вине застройщика, с требованиями об устранении нарушений необходимо обращаться именно к данному лицу, а в случае бездействия с его стороны обжаловать данные действия (бездействия). Если гарантийный срок истек и указанные протечки в межпанельных швах дома возникли в результате эксплуатации дома, то текущий ремонта общего имущества дома (поскольку ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома находящиеся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения являются общим имуществом собственников в многоквартирном доме), осуществляется управляющей организацией..
Подпунктом 4.2.4.2 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27 сентября 2003 г. № 170, предусмотрено, что балконы отнесены к несущим конструкциям.
Балконные плиты, отнесенные к ограждающим несущим конструкциям, включаются в состав общего имущества как конструктивные части здания, обеспечивающие его прочность и устойчивость. С учетом технических особенностей этих конструкций балконные плиты отвечают основному признаку общего имущества как предназначенного для обслуживания нескольких или всех помещений в доме.
Общее имущество собственников помещений должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства в состоянии, обеспечивающем безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества и т. д.
Согласно части 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Таким образом, ремонт элементов балконов, относящихся к общему имуществу многоквартирного дома, производится управляющими организациями за счет платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Ниже приведены ссылки на нормы действующего законодательства, регулирующие данный вопрос, которые также можно использовать при подаче заявления или жалобы.
В соответствии с частями 1, 2 ст. 161 Жилищного кодекса РФ управление многоквартирными домами должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
Согласно Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением правительства РФ от 13.08.2006 года № 491, общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей), в состоянии, обеспечивающем: безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических и юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества. Согласно пункта 11 содержание общего имущества включает в себя текущий и капитальные ремонт подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества. Ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции) относятся к общему имуществу в многоквартирном доме.
В соответствии с Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 № 170 техническое обслуживание жилищного фонда включает работы по контролю за его состоянием, поддержанию в исправности, работоспособности, наладке и регулированию инженерных систем и т.д. Организация по обслуживанию жилищного фонда должна принимать срочные меры по обеспечению безопасности людей, предупреждению дальнейшего развития деформаций, а также немедленно информировать о случившемся его собственника или уполномоченное им лицо.
П.п. 4.2.4.2. указанных выше Правил предусмотрено, что при обнаружении признаков повреждения несущих конструкций балконов, лоджий, козырьков и эркеров работники организаций по обслуживанию жилищного фонда должны принять срочные меры по обеспечению безопасности людей и предупреждению дальнейшего развития деформаций. В случае аварийного состояния балконов, лоджий и эркеров необходимо закрыть и опломбировать входы на них, провести охранные работы и принять меры по их восстановлению. Работы по ремонту должны выполняться по проекту.
Таким образом, с учетом приведенных выше норм обязанность по ремонту общего имущества многоквартирного дома, к которому в том числе относятся несущие конструкции балконов, лоджий, возложена на управляющую домом организацию, занимающуюся содержанием общего имущества многоквартирного дома.
В случае если управляющая организация не предпринимает должных мер для решения возникшей проблемы, жалоба на ее действия (бездействие) может быть направлена в уполномоченные государственные органы, которые обязаны в течение 30 дней провести по Вашей жалобе проверку деятельности управляющей организации (УК), привлечь виновных лиц к ответственности и выдать предписание об устранении нарушений требований законодательства.
В данном случае, с заявлением о нарушении Ваших жилищных прав, а также о нарушении управляющей организацией норм Жилищного кодекса РФ и Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда необходимо обратиться в следующие государственные органы:
1. Главное управление «Государственная жилищная инспекция Челябинской области», г. Челябинск, ул. Энгельса, д. 43
электронный адрес для обращений:
http://www.gzhi74.ru/InternetReception
2. Прокуратура Челябинской области, 454091, г. Челябинск, ул. Елькина, 11, электронный адрес для обращений:
http://www.chelproc.ru/internetroom/linkwithproc/
В соответствии с Федеральным законом «Об обращениях граждан» ваше заявление должно быть рассмотрено государственным органом в течение 30 дней и направлен мотивированный ответ, который в случае Вашего несогласия с ним может быть обжалован.
Если данные действия не привели к требуемому результату, собственник квартиры вправе обратиться с иском в суд о взыскании вреда причиненного действиями (бездействием) управляющей компании, а также о понуждении управляющей организации произвести ремонт.
Хочется Вас поддержать тем, что правда действительно на Вашей стороне, вот только добиваться ее и защищать в спорах с застройщиком и УК Вам также потребуется собственными силами.
Понятие и виды жилых помещений перечислены в статьях 15 и 16 Жилищного кодекса РФ, согласно которым жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).
К жилым помещениям относятся:
1) жилой дом, часть жилого дома;
2) квартира, часть квартиры;
3) комната.
Таким образом, ни балкон, ни лоджия самостоятельными жилыми помещениями не являются.
По вопросу гарантийного ремонта многоквартирного дома, обязанность осуществления которого в гарантийный срок лежит на застройщике, необходимо пояснить следующее. В соответствии со статьей 7 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока.
Таким образом, если указанные Вами протечки в межапанельных швах дома возникли по вине застройщика, с требованиями об устранении нарушений необходимо обращаться именно к данному лицу, а в случае бездействия с его стороны обжаловать данные действия (бездействия). Если гарантийный срок истек и указанные протечки в межпанельных швах дома возникли в результате эксплуатации дома, то текущий ремонта общего имущества дома (поскольку ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома находящиеся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения являются общим имуществом собственников в многоквартирном доме), осуществляется управляющей организацией..
Подпунктом 4.2.4.2 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27 сентября 2003 г. № 170, предусмотрено, что балконы отнесены к несущим конструкциям.
Балконные плиты, отнесенные к ограждающим несущим конструкциям, включаются в состав общего имущества как конструктивные части здания, обеспечивающие его прочность и устойчивость. С учетом технических особенностей этих конструкций балконные плиты отвечают основному признаку общего имущества как предназначенного для обслуживания нескольких или всех помещений в доме.
Общее имущество собственников помещений должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства в состоянии, обеспечивающем безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества и т. д.
Согласно части 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Таким образом, ремонт элементов балконов, относящихся к общему имуществу многоквартирного дома, производится управляющими организациями за счет платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Ниже приведены ссылки на нормы действующего законодательства, регулирующие данный вопрос, которые также можно использовать при подаче заявления или жалобы.
В соответствии с частями 1, 2 ст. 161 Жилищного кодекса РФ управление многоквартирными домами должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
Согласно Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением правительства РФ от 13.08.2006 года № 491, общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей), в состоянии, обеспечивающем: безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических и юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества. Согласно пункта 11 содержание общего имущества включает в себя текущий и капитальные ремонт подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества. Ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции) относятся к общему имуществу в многоквартирном доме.
В соответствии с Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 № 170 техническое обслуживание жилищного фонда включает работы по контролю за его состоянием, поддержанию в исправности, работоспособности, наладке и регулированию инженерных систем и т.д. Организация по обслуживанию жилищного фонда должна принимать срочные меры по обеспечению безопасности людей, предупреждению дальнейшего развития деформаций, а также немедленно информировать о случившемся его собственника или уполномоченное им лицо.
П.п. 4.2.4.2. указанных выше Правил предусмотрено, что при обнаружении признаков повреждения несущих конструкций балконов, лоджий, козырьков и эркеров работники организаций по обслуживанию жилищного фонда должны принять срочные меры по обеспечению безопасности людей и предупреждению дальнейшего развития деформаций. В случае аварийного состояния балконов, лоджий и эркеров необходимо закрыть и опломбировать входы на них, провести охранные работы и принять меры по их восстановлению. Работы по ремонту должны выполняться по проекту.
Таким образом, с учетом приведенных выше норм обязанность по ремонту общего имущества многоквартирного дома, к которому в том числе относятся несущие конструкции балконов, лоджий, возложена на управляющую домом организацию, занимающуюся содержанием общего имущества многоквартирного дома.
В случае если управляющая организация не предпринимает должных мер для решения возникшей проблемы, жалоба на ее действия (бездействие) может быть направлена в уполномоченные государственные органы, которые обязаны в течение 30 дней провести по Вашей жалобе проверку деятельности управляющей организации (УК), привлечь виновных лиц к ответственности и выдать предписание об устранении нарушений требований законодательства.
В данном случае, с заявлением о нарушении Ваших жилищных прав, а также о нарушении управляющей организацией норм Жилищного кодекса РФ и Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда необходимо обратиться в следующие государственные органы:
1. Главное управление «Государственная жилищная инспекция Челябинской области», г. Челябинск, ул. Энгельса, д. 43
электронный адрес для обращений:
http://www.gzhi74.ru/InternetReception
2. Прокуратура Челябинской области, 454091, г. Челябинск, ул. Елькина, 11, электронный адрес для обращений:
http://www.chelproc.ru/internetroom/linkwithproc/
В соответствии с Федеральным законом «Об обращениях граждан» ваше заявление должно быть рассмотрено государственным органом в течение 30 дней и направлен мотивированный ответ, который в случае Вашего несогласия с ним может быть обжалован.
Если данные действия не привели к требуемому результату, собственник квартиры вправе обратиться с иском в суд о взыскании вреда причиненного действиями (бездействием) управляющей компании, а также о понуждении управляющей организации произвести ремонт.